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「不動産投資」は何があるのか
不動産投資を始めるのであれば、まずは物件の種類を知りましょう。
ここ数年の不動産投資には様々な種類が増え一般的になりました。
アパートやマンションような実物不動産から実際に不動産を所有しない「REIT（Real Estate Investment Trust＝不動産投資信託）」から駐車場、コインランドリーまで存在しています。またAirbnb（エアビーアンドビー）のようなシェアリングサービスと呼ばれている民泊も不動産物件を利用した不動産投資の一つです。
不動産投資で代表的な投資対象は５つ
不動産投資は「絶対に正解」というものはありません。オーナー（購入者）の属性や金融資産などによって購入できる物件も異なりますし、得られる効果も違ってきます。
不動産投資では一般的に「利回り」と呼ばれる重要な指数があります。不動産購入（投資）した金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字を意味しています。
購入時にはこの数字を重きに考えてしまいますが、実際には相当は限りません。（細かい話になりますが利回りは「操作」できるので鵜呑みにしてはいけません）利回りにこだわらず多くの不動産を知った上で自分に適した対象物件が何かを知る必要があります。
1.新築区分マンション
一般的には単身者向けのワンルームマンションと呼ばれる類の物件です。ファミリー向けのマンションもありますが、住居として購入するのと変わりがなく、運営費などを考えると収益も期待できないのでので、ここではワンルームマンションを対象としてみます。
ワンルームマンションにも新築と中古が存在します。新築の場合は、サラリーマンで有名企業に勤めている方であれば、いきなり会社に営業電話が掛かってきた経験もあるのではないでしょうか。
一般的に収益を得る目的であれば、新築ワンルームマンションは不動産投資としては不適です。節税効果や生命保険効果がありますと提案を受ける場合がありますが、ほとんどメリットがありません。
2.中古区分マンション
収益が見合わなくなった際に、オーナーは当然売り出します。それを仕入れて販売するのが中古のワンルームマンションです。都内23区で中古ワンルームマンションで不動産投資と呼ばれるものです。
新築で購入するより、2～3割安く購入できるのがメリットです。都内の中古ワンルームマンションであれば空室リスクがなく満室経営に近い投資になるでしょう。しかし赤字にはならないまでも、1～2戸程度では不労所得になるほどの収益は見込めません。
3.中古戸建
戸建ごとを賃貸に出す投資です。持ち家のある方で転勤などにより引越しをしなくてはならなくなった人は、貸し出すことで自動的に実現しまいます。マンション投資とは異なり土地付きになるので、地域によっては資産価値も期待できます。
戸建を購入するのに何千万円もかかるのかと思ってしまいますが、不動産投資による「戸建」は地方物件が多いです。数百万円で購入できる戸建が実際にあります。ただしメンテナンスも必要になるのである程度リフォームの知識がある人でなければ向かないと思います。
収益もワンルームマンションほどの家賃でしか貸せない場合もあるのでこちらも1～2戸程度では不労所得になるほどの収益は見込めません。
4.中古一棟アパート
不動産投資といえば「アパート」のイメージがあるのではないでしょうか。いわゆる木造２階建てのようなアパートです。（地域によっては３階建てのアパートを建築するところもあります）
ワンルームや戸建と異なり部屋が複数あるため空室リスクが少ないのと戸数分の収益を見込めます。土地も所有できるので将来的な活用する選択肢がたくさんあります。マンションと比べて建物を壊して立て直すことも比較的容易です。
中古が大半ではありますが、最近では新地アパートを専門とする業者も増えてきました。TVCMなどでも宣伝をしているので目に触れる機会もあると思います。しかし建築費が高いため、立地と規模によっては億単位の物件も存在します。
5.中古一棟マンション
ワンルームマンションをまとめて購入するのが一棟マンションです。堅牢な作りのため長期間利用することができます。担保価値が高い傾向があるので融資も付きやすいのもメリットです。
戸数も数十戸レベルなので大きな収益を期待することができます。しかし固定資産税や運営費（エレベータがあれば更に高い）が他の物件と比較して一番コストがかかります。
規模を大きくしたいのであれば投資したい物件ではありますが収支計画をしっかり立てる必要があります。また都内での購入は数億円になるため個人で購入できるレベルではありません。必然と値ごろ感のある地方物件になりますが初心者には難易度の高い対象物件です。
不動産投資でどれくらいの収益が必要か
不動産投資は所有欲だけで始めるものではありません。どれくらいの収益（キャッシュフロー）が必要なのかを見極める必要があります。
物件を持つことがゴールではありません。不動産投資は「売却」が確定して収益が確定すると言われるくらい長期間の投資です。
自宅を購入するのと同じように自分に適した物件を購入する必要があります。
・どれだけの物件が購入できるか（融資を得られるか）
・どれだけの収益が必要か
・いつまでに返済できるか（売却するのか）
家族がいる方であれば「相続する」という考えもありますが「負債」だけが残る「負動産」にしてはいけません。自分の代で責任を持って対応できる不動産投資物件を購入することが大事です。
