こんにちは @eightlabo です。
不動産投資とネット副業、株式投資の組み合わせで、ほったらかしでFIRE生活を目指しています！
東京都内は晴天ですね。20℃を超える勢いです。
外出が思うようにできないですが、春が近いと気分も晴れやかになります。
昨日のニュースでマッチングアプリ経由で投資詐欺に会う話が出てきました。
コロナ禍で出会う機会が少なくなってしまえば、マッチングアプリは大事なサービスです。
しかしその純粋な出会いを悪用するようなことは、決して行うべきではないと思います。
投資含めて「旨い話」は向こうから来ることはないので、注意が必要ですね。
中古アパートも実は儲からない（かも）
今日も不動産投資の話をします。
前回は「築古戸建」は、初心者には難しいといった話を書きました。
今度は「中古アパートも実は儲からない（かも）」という話です。
これも最近、有名な不動産投資家が呟いた内容です。
築30年前後の築古での中古アパートを好んで購入している方です。
築古アパートは建物価値がなくいわゆる「土地値」となっている部類のアパートです。
築古アパートは、キャッシュディスペンサー物件と言われるくらい、キャッシュフローが出やすい物件です。
それは物件価格が安いので、同じ家賃をとれるのであれば手残りが多くなるからです。
私の知り合いの元不動産関係の人に聞いたところ「投資をするなら、築古アパートを購入するのが一番いい」とアドバイスを受けました。
銀行からお金が借りれない
しかし中古築古アパートは、今は購入が難しいです。
銀行が簡単にお金を貸してくれません。
その有名な不動産投資家が購入できた時代は、銀行が貸し出しをしてくれる時代でもありました。
今は、そのような築古アパートを融資できる銀行も少なくなり、融資できたとしても相当な頭金を用意しないといけません、、、
3,000万円の築古アパートでも3割としても900万円は用意しないといけないです。
サラリーマンでも余程の貯金がないと難しいですね、、
中古アパートの長期維持が難しい
築古ですからそれなりのメンテナンス費用がかかります。
見た目の外壁や屋根だけでなく、水道、ガスなどのインフラにもお金がかかります。
思っている以上にコストがかかるのです。
そして「いつまで稼げるかよく分からない」のです。
築30年で購入できたとしても20年後には築50年です。
築50年ともなれば建物も相当傷んでいることが予想されます。
キャッシュフローが良い物件だとしても「いつまで稼げるかよく分からない」というのが本音だと思います。
出口が見えなくなった中古アパート
家賃が稼げなくなったら「売ればいい」と考えますね。
でもそう簡単ではないのです。
さきほどの銀行の融資が付きにくくなったということは、購入する人が限られているのわけです。
つまり、売りたくても買える人が限られているのです。
自分の希望通りの価格で売れることは難しいのです。
更地にしたくても今の入居者と交渉も発生します。
入居者がなくても売れなければ固定資産税はかかってきます。
長期保有には向かないのかもしれないですね。
セミリタイヤには不向きかもしれない
不動産投資で家賃収入が安定したら、少し仕事のペースを緩めてセミリタイヤということも考えるでしょう。
お金を安定的にかつ長期的に得るには「中古アパート」は不向きかもしれません。
「いつまで稼げるかよく分からない」からです。
長期保有に向かないのであれば、セミリタイヤ後も物件の売買を繰り返すしかありません。
有名な不動産投資家もこぞって「新築アパート」「新築マンション」を建てているのは、資産をシフトしているからです。
中古アパートやマンションだけでは「いつまで稼げるかよく分からない」ということからのシフトチェンジと考えたほうがいいですね。
中古アパートは全てダメというわけではありません。
しかし全ての中古アパートが良いとも限らないのです。
