今年の春の暖かさは早く来そうな天候ですね。
寒いよりは暖かいほうが開放的になるので、外に出掛けたくなります。
外出自粛ではあるものの予防をして慎重に行動したいものです。
築古で不動産投資で始めるのは難しい
ここ最近の不動産投資の話題を見ていると、やたら「築古は難しい」的な内容が目につきます。
「築古」とは築年数が古い不動産のことです。
どれくらいが一般的な境目かは不明ですが、築30年以上ともなると古い部類に入るのではないでしょうか。
築30年ともなれば、銀行の融資も難しくなります。
銀行の多くは耐用年数に対して融資できるかを審査する傾向にあります。
昔は築古でも何でもOKといった強気な金融機関もありましたが、それなりの金利で借りることになります。
不動産投資でお金を借りることが難しくなっている現在では、初心者には難易度が上がってそうです。
なぜ「築古」不動産投資が人気あったのか
それでも「築古」の不動産物件が多く流通していたのには理由が２つあります。
- キャッシュフローが出やすい
- 減価償却による節税効果がある
１番目は「キャッシュフローが出やすい」ということがあります。
不動産投資を知った10年前には、やたらと「築古アパートはキャッシュディスペンサー（現金自動支払い機）」だと評価する傾向にありました。
土地値の築古物件（建物評価がないもの）を購入して、利回りを高くして家賃収入をより多く稼ぐことができます。
２番目は、「減価償却」が短期間でとれることです。
耐用年数を超えた不動産は短期間で「減価償却」という経費計上ができます。
これは実際にはお金は出ないけれども、経費として税金を抑えることができます。
高年収のある人にとっては、節税対策として有効な方法です。
富裕層の節税対策として専門の業者もあるくらいなので、富裕層間で売買をしています。
初心者には難しい「築古」物件
しかし、今となっては、利回りもそれほど高くなく中々厳しい条件です。
特に初心者の不動産投資は、余程の覚悟がなければ手を出すのは難しいですね。
購入時は安く買えたとしても、リフォームやメンテナンス費用で高額になる場合もあります。
業者とも密なる連携をしないと対応をしていけないので注意が必要です。
最近では「築古戸建」という手法で現金で購入して「利回り20～30％」みたいなことで始める人もいるようですが、、、はっきり難しいです。
安定した家賃収入を得て、軌道に乗るまではお金以上に時間もかかります。
不動産投資をしている人の話を聞いても「築古戸建」をする人は少ないです。
まだ「築古区分マンション」のほうが安定していると思いますね。
極めつけは「築古戸建」を始めて有名になった有名不動産投資家が
「ごめんなさい 築古戸建はお勧めしません」と発言しましたｗ
サラリーマンが副業感覚で片手間でやることは難しいのはなんとなくわかります。
不動産投資に完璧な正解はない
不動産投資には完璧な正解はありません。
その当時は通用した投資方法も数年経てばリスクの高い投資になっている場合もあります。
またその人の資金力や不動産へのこだわりによっては、合う合わないはあります。
本やセミナーを鵜呑みに始めれるものではないですね。
しかし、最近のセミナー（オンライン）を見ていても夢物語的な話で不動産投資を進めるようなことはなくなっています。
より堅実に安全なスタイルを推奨している感じがします。
資産数億円より、堅実に月30万円を稼ぐ方法を求めているのは、時代の流れとして自然なような気がします。
